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二手房買家墊資還貸款 如何規避風險

發布時間:2016-07-14  來源:互聯網  點擊:
 
    二手房買家墊資還貸款 如何規避風險
 
  買家墊資還貸很常見大家都知道,在二手房交易市場中,抵押房,也就是有按揭的貸款房是不能直接在市場上交易的。
 
  據了解,買家墊資還貸的做法在二手房交易中很常見,特別是購買那些較新的二手房時更常見,各負責任的中介方會對交易雙方進行限制,以確保房產交易的順利進行。
 
  買家墊資有幾點需注意:
 
  由于賣家的房產還在抵押當中,需要還清尾款才能解押,但是賣家手上資金不足,不能還清貸款,那么在出售此套房產時,中介方就會采取讓買家支付首付,給賣家進行還貸解押的方式;此種方式也是目前行業普遍做法。進行解押后,買家才能進行貸款申請,貸款審批通過后就可以進行過戶手續。
 
  其實這期間最主要的風險往往在買家幫賣家還清貸款后出現:一是業主對價格反悔,二是業主惡意詐騙,若出現這兩種不履約的行為,雙方協商解決不成也只能按照購房合同的約定來處理。
  這就需要在購房合同中進行詳細的約定,約定好具體的違約責任才行。
 
  這期間還有幾個關鍵點需要注意,如支付首付款后進行還貸、辦理貸款、辦理網簽,最后過戶等時間點都需要額外注意。可能會遇到之后業主不配合辦理剩余手續、買方要申請銀行貸款購房,銀行不同意貸等問題。我們一一進行解答。
 
  墊資進行還貸時:需要注意最好買家陪同賣家進行還貸行為,買家墊資款不會被業主轉走;必須提前讓業主簽好首期款收據(即墊資款),一旦發生賣家秘密轉走買家墊資款的不法行為,有關收據可作為法律訴訟的依據,證明業主已收款項。
 
  辦理貸款時:既然房產已經解押,那么買方可以進行貸款了;如果因為賣方的原因導致貸款不成,可以追究賣方的責任,需要在合同中約定好責任,同時督促中介方進行處理;如果因為買家個人信用等問題導致貸款不成,那么買家的首付款等就比較難處理了,其實進行交易之前就需要提前了解自己的個人信用,避免因為自身原因導致貸不了款。
 
  辦理網簽時:一定要立即網簽,二手房網簽的好處在于鎖定交易房源,業主不可能出現一房多賣的情形,買家墊資解押后業主不配合辦理過戶也不能再出售。
 
  最后過戶時:需要賣家交出房產證和身份證明等原件和買家一起到房管局進行過戶手續,有些地方實行的是兩證分發的方式,遇到這種情況,在辦理房產證過戶后,特別需要注意土地證也需要賣家配合辦理。
 
  其實還有一種方式對于此種交易方式也是十分有利的,由買家付款還清貸款,有關款項有可能存入業主的供樓扣款賬戶,中介方可以讓業主辦理房產買賣的全權委托公證,委托中介代為辦理此項事宜。業主需提供其房屋的兩證、供樓存折、貸款抵押合同、身份證等原件。此時業主就需要注意要看清開具給按揭中介的全權委托書是否清晰注明委托有關中介處理的具體事宜,且不能包括“代收樓款”一項。

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