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收金攬銀有難度 但樓市已脫離頹勢周期 張敬偉

發布時間:2015-09-23  來源:互聯網  點擊:
 
    收金攬銀有難度 但樓市已脫離頹勢周期  張敬偉
 
     “金九銀十”是中國樓市繁榮時代的寫照。今秋,中國樓市的表現雖未有“金”與“銀”的資本狂歡,但也呈現出不同于整個頹勢周期的形態。
 
    據9月18日《每日經濟新聞》報道,最近的4個月,房價平均環比漲幅越來越大。客觀而言,8月份的中國經濟是痛苦的。股市震蕩、人民幣匯率調整……都撥動著大家的神經。更值一提的是,由于8月份中國貿易數據不好看,以及CPI和PPI呈現的“剪刀差”,由此表現出來的“生活通脹”和“工業通縮”,也給貨幣政策的調整帶來了相當難度。
 
    隨著最后一個季度的臨近,穩增長愈發地成為主旋律。那么穩增長的動力何來,引擎何在?筆者認為,要看企穩向好的樓市。
 
    樓市下行周期之前,是刺激中國經濟增長的主引擎之一,當然問題也不少。因而才有了多輪次的中央宏觀調控和地方限購限價等舉措。更有甚者還帶來了信貸風險、地方債難題和樓市庫存過大的壓力等。
 
    以樓市刺激經濟增長的副作用是系統化結構性的。這種系統化風險和結構性矛盾一直持續到現在,三、四線城市的庫存壓力依然嚴重。
 
    但是中央宏調、地方雙限的市場點剎和去疴效應還是慢慢展現出來,樓市虛熱的泡沫被擠出,各地押寶房地產市場的功利慣性被祛除。去年下半年以來,中央層面開始調整樓市政策,宏調變得寬松。
 
今年8月份,先有松綁“限外”,隨后是公積金房貸二套房首付降至兩成。從央行5次降息4次降準,到進入負利率時代,疲敝的樓市逐漸恢復了活力。
 
    從70個大中城市的樓價趨勢看,8月份中國樓市進入了新常態。這一新常態的基本特點是:雖然各城市線際分化的基本面依然存在,但樓市已經從一線城市風景獨好向二、三線城市傳導;三、四線城市依然面臨著嚴峻的消庫存壓力;在匯市股市觸發全球性焦慮之后,樓市成為政策面實施穩增長的選擇;這一周期的樓市回暖不可能復制上一周期的過熱,也不可能形成風險失控的泡沫。
 
    樓市現在是2009年以來最為寬松的時期。但這一周期的市場供求已經質變,遠非當年市場“雙熱”境況。
 
    上一周期,中國家庭以寅吃卯糧的方式,提前消費了未來兩代人的樓市需求。而現在剛需沒有了潛力,激活改善性住房需求才是長期過程。因此,即便現在的樓市政策面寬松向好,樓市也不可能出現購銷兩旺的景象。
 
    股市動蕩讓中小投資者視之為畏途,負利率亦使儲蓄和理財產品失去了市場吸引力。從眼下的投資愿景來看,人們寧愿去購買更為保險和有保障的不動產。8月份樓市呈現出來的企穩信號,似乎驗證了這一邏輯。如果未來兩個月70個大中城市房價環比同比繼續增長,樓市拉動宏觀經濟增長即成定論。
 
    雖然中國樓市需求進入慢速增長期,但負利率的市場倒逼有助于促進樓市需求。過去20多年來,中國經歷過4次負利率,每個時期的樓市表現不俗。
 
    本次樓市周期不同以往,但較為平穩的增長還是可期的。希望能用好政策,以樓市促經濟的穩增長。

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