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現在樓價會不會漲價? 看總理報告中可解讀答案

發布時間:2015-09-12  來源:互聯網  點擊:
 
    現在樓價會不會漲價? 看總理報告中可解讀答案
 
  房企在資金鏈緊張之時,可以是漲價,但也可以是跌價來加快資金回流速度,度過眼前困難。當下,樓市正在回暖不假,而房價漲價也可能會嚇退樓市需求,使房企陷入更大困境。
 
  據市場調查,房企資金回籠普遍減速,資金鏈越發緊張,在房地產市場逐步回暖的情況下,大部分房企或以漲價來追高全年利潤。
 
  Wind資訊根據上市房企2015年中報數據統計顯示,142家上市房企上半年負債合計接近3.4萬億元(人民幣,下同),同比增長幅度約為13%。同時,這批上市房企平均負債率為76.8%,創下近年來的峰值,超過四成的房企資產負債率已跨過70%紅線。中原地產數據顯示,截至本月8日,共有138家房企公布半年報,總存貨金額高達2.48萬億元,同比漲幅達12%。庫存漲幅超過50%的房企多達16家,占全部企業的11%,綠地、萬科、保利、招商4家企業庫存超過千億元。
 
  決定樓市價格的是供求關系。現在三四線城市樓市肯定是供大于求,除了地方政府出面幫忙“以收代建”保障房外,即使房地產供應商跌價恐怕也難解決庫存問題。
 
  北上廣深及一些一線城市,近幾年因為限購令,累積的住房需求量已經不少,隨著通脹系數的累積,使得上述城市的商品房依然是家庭資產保值升值的有效品,因而改善兼投資型商品房購買者增多。當前樓市回暖、房價上升,其實也是上述城市商品房需求增加的真實反映。
 
  然而樓市價格雖然是由供求關系決定,可是供與求兩方面各有許多問題,這些問題決定著供求兩方在交易籌碼價格上的妥協。
 
  對于開發商來說,當前資金鏈緊張,且融資環境也不好。70%為房企負債率的警戒紅線,現在資產負債率大于80%的房企占22.54%,70%-80%之間的占比為20.42%,60%-70%之間的占比為20.4%。從二級市場中難以融到所需資金,而銀行、信托、委托貸款等金融通道又嫌貧愛富。銀行貸款基準利率現在幾乎不可能給到房地產企業。信托、委貸利率都起碼在10%以上。而房企的平均利潤率從2013年、2014年的11.97%、10%跌到現在的9.1%。房企的資金來源基本上已經是岌岌可危了。
 
  對于房企來說,漲價當然是擺脫企業短期資金緊張的最佳途徑。但是這要看需求方面的種種關系。目前,需求的確大于過去幾年,但這是建立在幾個因素上的。最重要的因素就是,如果通脹預期過高,貨幣發行量過大,貨幣政策過于寬松,股市暴漲暴跌極不穩定,那么民間資金會加快流入樓市。
 
  近日,李克強總理在達沃斯論壇上說道:“我們沒有超發貨幣,沒有搞大規模強刺激。”那么購房者就沒有必要急著搶入樓市。再等一下,樓價或許會跌。
 
  房企在資金鏈緊張之時,可以是漲價,但也可以是以跌價來加快資金回流速度,度過眼前困難。當下,樓市正在回暖不假,而房價漲價也可能會嚇退樓市需求,使房企陷入更大困境。
 
  房價下跌,對房企來說終究是不好受的。房企目前的平均利潤率已接近制造業企業,但曾經的房地產企業利潤率在20%-50%之間(2010年)。所謂平均利潤率不僅是行業內的平均,也是幾年中的平均。所以,跌價是合理的。同時,北上廣深及一些一線城市的房價至今仍含大量泡沫,因為這些城市的平均房價與該城市的人均收入相差距離仍然過大。
 
  因此,只要宏觀調控政策不超發貨幣、不搞大規模強刺激,即使“金九銀十”,樓市漲價的機會或許不會太大。

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