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樓市下行給房企帶來整合轉型機會 李宇嘉

發布時間:2015-08-06  來源:互聯網  點擊:
 
    樓市下行給房企帶來整合轉型機會  李宇嘉
 
  盡管股市整體走勢低迷,但受到一線城市樓市火爆、銷售業績分化、險資增持萬科等影響,相關龍頭地產股抗跌性依然很強。
 
  雖然樓市下行,但大房企在弱市中的優勢凸顯。再加上政策刺激和貨幣寬松不斷,大型房企中報業績普遍好于預期。地產龍頭的估值優勢,一方面在于銷售業績,另一方面在于積極轉型的地產龍頭抬高了估值中樞。
 
  險資增持龍頭房企的股票,從2013年底開始到現在一直沒有斷過。這不僅是財務投資式的“抄底”行為,更是對未來樓市結構性投資機會的把握。
 
  險資投資不動產,在國際上是慣例。作為長線投資資金,保險資金投資策略首要考慮的是穩健、安全。由于不動產、特別是商業不動產收益穩定,在股票、債券、黃金等資產組合中加入不動產是較為常見的平衡策略。
 
  另外,保險公司出于辦公自用目的,特別是在老齡化帶來商業保險新機遇的背景下,需要打通養老上下游(養老保險和養老地產)鏈條,投資不動產是大趨勢。
 
  財務投資是近年來境內險資增持龍頭地產股票的首要目的。樓市整體下行也給行業整合以及轉型帶來了機會。
 
  事實上,近年來行業整體發展更利于龍頭房企。一方面,增量機會有限,提高了房地產行業進入的門檻和經營的要求,大部分房企被淘汰是必然的,這給資金、資源、品牌和經營實力更強的龍頭房企帶來了機會。因此,行業整合將成為大潮流。
 
  另一方面,一線城市是未來樓市風險的“安全墊”和機會選擇的“安全區”。近期,一線城市房價領漲,可見這些城市在集聚人口、資源和促進產業轉型方面具有不可比擬的優勢,未來將是增量樓市超額利潤的來源。
 
  但是,一線城市高地價疊加配建保障房或公共項目成為常態,只有龍頭房企才有操盤和經營能力。因此,近年來一線城市土地基本被龍頭房企搶食,或通過聯合拿地瓜分。就連長期扎根三、四線城市的典型代表碧桂園,也于7月11日宣布正式成立一線城市事業部,高調回歸一線城市。
 
  與此同時,在政策上,國家及地方政府開始偏向于龍頭房企,除了大型公共配套由龍頭房企以BOT、PPP模式代建外,最明顯的就是融資政策。出于分散風險的考慮,銀行信貸將會淡出,直接融資將成為未來房企融資主渠道。不管是房地產信托投資基金,還是近期放開的公司債(165.92,0.150,0.09%)、中期票據,信用等級更高的龍頭房企無疑將是融資主體,這不僅有利于龍頭房企獲得更低成本的資金,而且也有利于獲得類似于險資一樣的長線資金。
 
  筆者認為,探索行業和企業轉型,龍頭房企也將最先獲得突破和盈利,這將極大地提升它們的估值水平。目前,我國已積累了海量的存量住戶,為現有存量住戶提供物業管理、社區養老、社區金融等O2O的增量服務,將成為未來房企盈利主體。
 
  今年以來,龍頭房企轉型非常積極。萬達布局了商業、金融、文化和電子商務新四大支柱,目的是通過向業主或住戶推送增值服務,向輕資產方向轉型。6月底,萬科董事會通過了萬科物業市場化擴張、分拆上市及引入事業合伙人機制,同時加快社區教育、社區家裝和社區生物環保版塊發展,并分拆上市。此外,碧桂園和中海地產宣布將物業管理業務分拆上市,保利全面開展養老和旅游地產轉型。
 
  因此,筆者認為,險資增持龍頭房企,不僅在于抄底,更是窺探到了未來房地產企業強者恒強和率先轉型的機會。

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