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一線城市已成樓市轉型最佳試驗場 李宇嘉

發布時間:2015-08-01  來源:互聯網  點擊:
 
    一線城市已成樓市轉型最佳試驗場  李宇嘉
 
  盡管近期樓市政策面較為穩定,但各地市場卻非常活躍。首先,上半年全國商品房銷售面積自2014年以來首次同比回升,樓市弱勢企穩局面夯實;其次,弱勢中大型房企業績好于預期,截止6月,20家品牌房企銷售目標完成率均值為41.5%,超過去年上半年,而恒大最高超五成,品牌房企中報業績被看好;再次,龍頭房企積極轉型,恒大分拆資產新三板上市,將構建6大產業平臺,萬達發布包括金融、文化、電商和商業在內的等“新四大支柱”,碧桂園建立了一線城市事業部,萬科轉型積極并受險資連續增持。
 
  市場層面的變化,被資本市場敏感地捕捉到了,自7月中旬滬深兩市行情回升以來,地產股連續兩周跑贏大盤,特別是在一線城市和京津冀具有土地儲備、開發和經營優勢的龍頭地產股,表現更搶眼。萬科股價創下了2008年以來的新高,在銷售業績優勢和轉型的帶動下,恒大股價逆市走高。上周,開放式偏股型基金倉位小幅上升,而龍頭地產股成為基金加倉的重點標的。機構普遍認為,在龍頭帶領下,地產股仍將跑贏大盤。
 
  樓市供過于求、長周期下行,行業整體估值持續走低。目前,板塊平均市凈率(PB)降到1.8,而龍頭萬科和保利的PB分別只有1.4和1.5,隱含未來足夠悲觀的預期。但是,行業整體下行,使得在控制成本、差異化經營、滿足市場需求等方面,不具有優勢的中小房企開始徹底退出市場,這就為資源重組、龍頭壯大帶來了機會。據北京和上海產權交易所的數據統計,截至6月中旬,今年掛牌待轉讓房企及項目股權(及債權)累計達42宗,居各行業之首,其中有20家房企出售100%股權。
 
  與此同時,恒大、保利、萬科等大型房企也在加速收購,這是未來房企獲得樓市增量機會、獲得存量土地開發溢價的主要途徑。而這種機會明顯偏向于資源、品牌和經營實力顯著的龍頭房企,樓市弱勢與強者恒強并存成為常態。據統計,今年上半年,20家品牌房企平均銷售額335億,而100家品牌房企中銷售額低于100億的有68家,排名第一位的萬科地產上半年業績是排在第100位的陽光100的37倍多。“強者恒強”趨勢明顯,這與樓市走弱并不沖突,相反卻給了龍頭壯大的難得機會。
 
  同時,今年以來,一線城市樓市行情火爆,而東北等從前的工業經濟中心,由于人口老齡化、資本外流及產業拖累,樓市供應過剩難題積重難返。這凸顯了未來新型城鎮化背景下,人口、資源和資金依舊會向一線城市集聚,樓市溢價最大的增量開發項目將仍舊集中在一線城市的局面。這就是為什么,長期深耕三四線城市、具有超級大盤操作優勢的龍頭——碧桂園,近期也要回歸一線城市的理由了。
  2013年以來,因資本市場低迷,行業估值持續走低,這與龍頭房企的盈利能力和利潤水平不匹配。于是,管理層頻繁回購、險資紛紛增持龍頭地產股。2013年底,兩保險公司競相舉牌金地集團;2014年,安邦保險增持金融街,并成為后者的第二大股東;2015年4月,平安成為碧桂園第二大股東;近期,前海人壽兩次增持萬科。
 
  龍頭房企被險資增持有幾大理由:除了前面提到的樓市“強者恒強”的邏輯,還因為龍頭在一線城市布局優質物業多,因而是險資等長線資金追求穩健收益、平衡資產組合的選擇。而險資增持,對于房企來說,不僅獲得了長線發展的資金,改變企業過去“跑馬圈地”、看中地價升值的短期行為;另一方面,險資看重長期收益也在倒逼房企加快轉型步伐。
 
  房地產下游,一直被認為是房企轉型的“藍海”。經過15年的高速市場化發展,我國已積累了220多億平方米的存量商品住房,為現有存量住戶提供增量服務(如物業管理、社區養老、社區金融等O2O),將成為未來房企盈利主體。遺憾的是,盡管近年來不少房企都在探索,但尚未見到較為可靠的盈利模式和現金流貢獻。各方因此對龍頭房企率先轉型給予了厚望。
 
  作為商業地產領域的龍頭老大,萬達持有2500萬平方米的商業面積、數百萬商家和上千萬的萬達客戶,這是其他地產商不具備的“沉睡資源”。借助于萬達掌握的信息和數據,向這些客戶推送小額和消費貸款、理財產品、旅游產品、影視文化消費品等,將成為萬達未來的增長點和盈利點,輕資產轉型正漸行漸近。近期,萬達高調宣傳其新四大支柱,并為轉型在短短半年時間內砸下170多億元。
  同樣,物業管理、垃圾處理、社區教育等等公共配套,也是目前存量社區亟待解決的幾大頑疾,也是業主需求的“痛點”和未來房企可觀的盈利增長點。近期,萬科董事會通過了《關于物業服務市場化發展及建立事業合伙人機制的議案》,萬科物業不僅將市場化輸出、物業版塊也將分拆上市,并通過合伙人的機制做大做強;同時,萬科將大力發展微生物技術,探索污水處理和“垃圾圍城”下的盈利機會。另外,萬科從物業管理入手,延伸到社區教育、社區醫療等社區服務,未來也將以版塊的形式獨立和分拆上市。
  就像汽車市場主要盈利并非“賣車”,而是“保養”一樣,我國房地產市場發展未來一定會轉型到存量不動產服務上,而這一機會無疑也將最先由龍頭房企獲得。由于一線城市最先進入存量時代,居民家庭收入水平和需求現實也支持轉型探索,因而將成為房企轉型的最佳試驗場。由此看來,不管是新增開發的市場機會,還是房地產行業和企業的轉型,龍頭房企加一線城市,正在構筑我國樓市轉型的矩陣圖。

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