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2015房價供過于求無實質改變

發布時間:2015-01-09  來源:互聯網  點擊:
 
    2015房價供過于求無實質改變
 
  在諸多分析機構對2015年樓市的預測中,成交量這一指標仍然處于下滑趨勢。包括任志強在內的業內人士普遍認為,新建商品房銷售面積今后都很難超過2013年13億平方米的峰值。
 
  全國房地產經理人聯盟副主席余英認為,2015年全年主題還將是去庫存,調控后遺癥將會顯露;一些“地王”項目難以實現利潤,多地可能會出現土地流拍現象;部分商業地產虧本大甩賣,二手房成交量將繼續萎縮。
 
  中國房地產市場在高歌猛進了5年之后露出了疲態。
 
  21世紀經濟報道記者綜合多家機構數據估算,2014年,中國新建商品房銷售面積將同比2013年下滑約7個百分點至12億平方米左右,這是自2009年之后5年來的首次下滑。
 
  在各種救市政策的利好下,去年年末的樓市有了一絲暖意。“樓市的春天是否已經回歸?”“2015年的房價是否反彈?”關于樓市樂觀的言論日益增多。1月7日,北京86億總價新地王的出現,更加劇了樂觀的氛圍。
 
  但成交量這一指標,在諸多分析機構2015年的預測中,仍然是下滑的趨勢。包括任志強[微博]在內的業內人士普遍認為,新建商品房銷售面積今后都很難超過2013年13億平方米的峰值。
 
  與成交量下滑的趨勢一致,經過2014年至今連續8個月的環比下跌后,2015年房價預計也將走出L型的曲線,正如soho中國董事長潘石屹[微博]所言,房價在L的這條尾巴上將會持續很長時間。
 
  機構人士也認為,一線城市的回暖并不能代表全部,2015年房地產行業基本面仍未改變,庫存高企、以價換量的模式還將繼續。
 
  基本面:供過于求
  2014年的最后一個月,信貸松綁和降息的效應明顯顯現。中原地產研究中心統計數據顯示,12月份54個城市合計住宅簽約套數達到了31.8萬套,創造了2014年全年的單月最高紀錄,其中一線城市達到了5.366萬套,環比上漲幅度高達38%。
 
  盡管如此,2014年全年樓市整體銷售情況并不樂觀。
 
  據國家統計局數據,2014年1-11月新建商品房銷售面積101717萬平方米,同比下降8.2%;據多家機構預測,全年新建商品房面積為12億平方米,這并未超過2013年13億平方米的銷售面積。
 
  歷史地看,過去二十年中國新建商品房銷售面積僅在2008年出現過下降,此后在2009年同比大漲42.1%,并于之后的幾年一直保持上行,2013年增幅為17.3%。
 
  2015年將會如何?東興證券預測,2015 年商品房的銷售面積將同比下降3%;全年銷售金額同比下降3%。
 
  同策咨詢研究部總監張宏偉指出,樓市在2014年底出現翹尾現象,但這并不意味著翹尾行情在今年能夠延續。
 
  制約成交量上漲的因素是,房企在2015年仍然面臨較大的去庫存壓力,房地產行業供過于求的基本面并沒有實質性改變,這將會進一步影響房地產企業的資金面。
  據國家統計局數據,截止2014年11月末,全國商品房待售面積近6億平方米,而施工面積超過70億平方米,巨大的庫存導致很多城市去化周期超過1年,甚至需3年、5年。
  萬科總裁郁亮指出,規模增長帶來的存貨風險在加大,房地產行業靠土地和房產的自然升值盈利模式已不可持續。
 
  全國房地產經理人聯盟副主席余英認為,2015年全年主題還將是去庫存,調控后遺癥將會顯露;一些“地王”項目難以實現利潤,多地可能會出現土地流拍現象;部分商業地產虧本大甩賣,二手房成交量將繼續萎縮。
 
  瑞銀首席經濟學家汪濤預計,2015年房地產行業會以消化庫存為主,而非急于拿地和開工,因此新開工面積可能會再跌10%,給相關行業帶來更大拖累。房地產下滑仍將拖累2015年GDP增速進一步放緩至6.8%,2016年放緩至6.5%。預計2015年底前央行[微博]將再降息40-50個基點,以降低融資成本、減緩不良貸款生成速度。
 
  張宏偉認為,盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也已松動、各地方政府也在發布“救市”措施、央行開始降息,與樓市相關的各種政策層面的利好紛沓而至,但是,這些政策的效果都是短期的,并不代表未來樓市基本面會逐步回升、未來問題會越來越少。
 
  房價將先降后穩?
 
  2014年末,多位房地產業內人士對2015年的趨勢做了預測。樂觀者如任志強認為,2015年9月份之后房價將會反彈。
 
  萬達[微博]董事長王健林則明確表示,期待2015年下半年房地產市場再現高潮的想法不切實際,“除了北上廣深等局部地區,行業整體已經呈現過剩局面”。
 
  根據中指院數據,2014年12月百城均價降至10542元/平方米,自5月以來連續8個月環比下跌,同比下降2.69%,自10月起連續3個月同比下跌;十大城市住宅均價下降至18878元/平方米,同比下降0.61%,跌幅顯著低于百城整體水平;分梯隊來看,一線城市住宅均價表現堅挺,住宅均價累計上漲0.58%,二三線城市均下跌。
  2015年全國房價或將延續下行態勢。據CRIC研究中心預計,2015年房價的整體走勢應是先降后穩。
 
  一方面,目前很多城市庫存還處于高位,諸如寧波、沈陽、長春、青島、杭州、無錫等市消化周期均超過18個月,房價還有進一步調整的空間;另一方面,從銷售目標完成情況來看,2014年多數房企恐難完成全年目標,這意味著大多數企業庫存也處于高位,在2015年上半年的相當長一段時間里,降價去庫存仍將是主流銷售模式,房價也有進一步下探的可能。
 
  此外,在整體經濟下行的新常態下,2015年不同城市房價未來走勢或將呈現深度分化。
 
  北京中原地產首席分析師張大偉指出,從城市等級來看,一線城市對限貸放松、降息等政策反應較敏感,潛在購房需求仍較旺盛,同時近年來一線城市住宅用地成交樓面價持續走高,如果2015年貨幣環境進一步調整,一線城市房價仍將面臨一定的上漲壓力。
 
  以上海為例,上海2014年土地總成交量達到1760億,住宅類成交樓面價高達10400元,比2013年的平均地價6643元上漲了57%,整體市場依舊紅火。中指院報告認為,一線城市市場購買力依舊旺盛,房價仍將保持穩定,還可能有小幅上漲。
 
  而在少數熱點二線城市,同樣存在大量的購房需求,庫存壓力減輕后房價走勢或接近一線城市,但多數二線城市價格預計相對平穩;大多三四線城市市場需求在早期透支,一定時期內庫存壓力較大,房價或將繼續下行。
 
  CRIC分析師表示,合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等消化周期較短、供求相對平衡的城市,房價或有一定上漲可能;而對于部分供過于求、存量顯著高企的二三線城市如杭州、常州、營口等地而言,在城鎮化率趨緩和經濟增速理性回歸的行業大環境下,面對日益逼仄的市場需求,企業蜂擁出貨的可能性將大大上升,其供求風險也將大大增加。 

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